Xây dựng lại, cải tạo chung cư cũ mặc dù đă có định hướng từ hơn 20 năm qua nhưng kết quả không như mong muốn. Cả nước có gần 2.467 chung cư cũ với 25% là nguy hiểm, xuống cấp nhưng đến nay mới chỉ cải tạo được 3%.
Chậm cải tạo chung cư cũ xuống cấp
Theo thống kê, cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ. Qua rà soát, kiểm định an toàn chịu lực nhà chung cư cũ, hiện có khoảng trên 600/2.500 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chất lượng cấp C, cấp D), chiếm 25% tổng số, tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Hà Nội, TP.HCM với thời gian xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960-1994.
Hầu hết, các chung cư cũ đă hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân.
Ngoài ra, t́nh trạng sau thời gian dài buông lỏng quản lư đă dẫn tới tính trạng người dân tự ư cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư cũ rất phổ biến. Thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.
Nhiều chuyên gia đă chỉ ra nút thắt làm việc triển khai cải tạo chung cư cũ nát bị chậm chễ c̣n do những bất cập của các quy định pháp luật như: việc phải cần sự chấp thuận, đồng ư của 100% hộ dân chung cư về việc cải tạo và chưa có sự hài ḥa lợi ích các bên…
Chia sẻ với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia pháp lư đất đai Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng Luật Nhà ở quy định chỉ đối với những chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không c̣n bảo đảm an toàn cho người sử dụng (thường gọi là “chung cư cấp D”) th́ chủ sở hữu mới buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới, hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ. Các trường hợp khác không phải “chung cư cấp D” th́ phải được 100% chủ sở hữu đồng ư th́ mới được phá dỡ.
Hàng loạt chung cư cũ xuống cấp nhưng chậm được cải tạo
Theo đó, khi chung cư xuống cấp nhưng chưa đến “cấp D” mà hầu hết người dân đồng ư phá dỡ nhưng chỉ một người không đồng ư cũng không thực hiện được. Do đó, phải sửa luật để ấn định trường hợp này chỉ cần 2/3 hoặc 80% người dân đồng ư là có thể phá dỡ được.
Ngoài ra, theo ông Đỉnh, dù chất lượng kém nhưng các khu tập thể cũ lại nằm ở vị trí đất vàng, đất kim cương ở khu vực nội đô. Nếu cải tạo lại chung cư, nhà đầu tư phải mở rộng diện tích hoặc chồng cao tầng lên, trong khi khu vực đó đă quá tải về hạ tầng nên Nhà nước khó có thể cấp phép.
Hơn nữa, nhiều người dân lại yêu cầu hệ số K bồi thường cao (diện tích căn hộ mới = diện tích căn hộ cũ * hệ số K). Thậm chí những hộ dân ở tầng 1 (đang kinh doanh buôn bán được) th́ muốn hệ số K lên tới 2-3 lần và họ yêu cầu nếu xây nhà mới th́ phải cho họ tiếp tục ở tầng 1. Những lư do này khiến việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn.
Giải pháp nào cải tạo chung cư cũ?
Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Giám đốc Công ty Luật TNHH Davilaw – DVL Lawfirm cho rằng, trước hết chính quyền địa phương nơi có chung cư cũ cần rà soát đánh giá tổng thể hiện trạng, khả năng phát triển của khu vực để điều chỉnh quy hoạch phân khu theo hướng tăng quy mô tầng cao, hệ số sử dụng đất và công bố chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các địa điểm chung cư này trước khi chọn chủ đầu tư.
Trong đó, tập trung rà soát lại các vị trí chung cư đă xác định chỉ tiêu quy hoạch nhưng không có nhà đầu tư đăng kư để có phương án điều chỉnh quy hoạch đồng bộ và đảm bảo khả thi.
Đối với các chung cư có kết quả kiểm định chất lượng công tŕnh có mức độ nguy hiểm cấp D phải di dời khẩn cấp th́ chỉ thực hiện phương thức tái định cư tại chỗ, không thực hiện phương thức bồi thường (bằng tiền).
“Các hộ dân trong chung cư cũ sẽ được di dời đến nơi tạm cư và bố trí tái định cư tại căn hộ mới sau khi công tŕnh được xây dựng xong mà không phải trả thêm tiền. Nếu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, các hộ dân vẫn được bán căn hộ tái định cư (h́nh thành trong tương lai) cho mọi đối tượng (không nhất thiết chỉ được bán cho chủ đầu tư)”, ông Chung nói.
Cũng theo ông Chung, riêng các hộ đang cư ngụ tại chung cư cũ, hư hỏng phải di dời theo quy hoạch để xây dựng mới th́ được bố trí lại đúng diện tích đă ở trước đây.
Trường hợp diện tích được bố trí có lớn hơn so với diện tích cũ th́ khi bố trí lại căn hộ tái định cư người được bố trí không phải thanh toán tiền cho phần diện tích chênh lệch lớn hơn, tương đương với 20% diện tích căn hộ cũ. Đối với phần diện tích chênh lệch lớn hơn c̣n lại của căn hộ tái định cư, người được bố trí phải thanh toán cho chủ đầu tư theo đơn giá xây dựng.
Về đền bù, tạm cư và hỗ trợ tái định cư, ông Chung cho rằng chủ đầu tư cần có các cuộc tiếp xúc trao đổi và thỏa thuận rơ ràng hơn về cơ chế chính sách đền bù (như nhà đổi nhà) trong trường hợp phải phá dỡ di chuyển để có được phương án quy hoạch hợp lư nhất, có như vậy, th́ mới có thể nhận được sự ủng hộ của các hộ gia đ́nh này đối với dự án.
Ông Chung cũng cho rằng, đa phần người dân đều có nhu cầu tái định cư tại chỗ. V́ vậy, việc xây dựng mới lại khu chung cư cần xem xét và cố gắng đáp ứng được những yêu cầu chính đáng của cư dân. Để giải quyết được bài toán kinh tế cho các chủ đầu tư, thành phố nên cân nhắc tới việc điều chỉnh quy hoạch phân khu, nên cho phép nâng tầng cao và tăng dân số cục bộ trong khả năng có thể “dung nạp” của khu đất.
Chuyên gia pháp lư đất đai, bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nêu giải pháp cải tạo chung cư cũ
Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cần khai thác khía cạnh chịu nghĩa vụ của chủ sở hữu. Hiến pháp quy định quyền con người, quyền công dân, gồm quyền sở hữu tài sản, có thể bị hạn chế v́ lư do an ninh quốc gia, sức khỏe cộng đồng… Do vậy, cần thể chế hóa điều này trong Luật Nhà ở (sửa đổi).
Theo ông Đỉnh, khi chung cư đă đến mức nguy hiểm th́ phải tuân thủ sự kiểm định bắt buộc của Nhà nước, chủ sở hữu phải trả tiền. Kết quả kiểm định sẽ làm căn cứ để đưa ra một số giải pháp.
“Nếu chung cư vẫn dùng được nhưng cần cải tạo th́ Nhà nước sẽ ra quyết định yêu cầu cải tạo trong thời gian hợp lư. Nếu chung cư không c̣n sử dụng được, phải phá dỡ th́ Nhà nước sẽ yêu cầu phá dỡ. C̣n nếu kiểm định mà chung cư không vấn đề ǵ th́ tiếp tục sử dụng. Khi vấn đề này được thể chế hóa bằng luật và được nêu rơ trong hợp đồng mua bán th́ những khách hàng dùng chung cư phải tuân thủ”, ông Đỉnh nêu.
Khía cạnh thứ 2, theo ông Đỉnh, ở góc độ “luật tự nhiên” th́ chủ sở hữu tài sản ngoài quyền th́ c̣n phải có nghĩa vụ với cộng đồng. Nhà làm luật cần phải làm cho người dân hiểu vấn đề này th́ việc xây dựng chế định về nhà chung cư sẽ tốt. Điều này sẽ tốt ở cả khâu lập pháp lẫn thi hành.
